由信和置業、世茂房地產、會德豐地產、嘉華國際及爪哇控股合組的財團,力壓其餘十家獨資的發展商,以破紀錄172.88億投得九龍長沙灣興華街西對出臨海住宅地皮,該住宅用地面積約208,262平方呎,可發展總樓面面積約987,812平方呎,樓面地價達每平方呎17,501元,成為香港有史以來金額最高的住宅地王。由於市區臨海地皮供應有限,發展商不惜以天價爭奪,反映他們對未來樓市樂觀,亦表示他們對新一屆政府充滿信心,認為房屋政策不會造成樓價大跌。

新「地王」誕生後,市場又再嘩言,區內的業主紛紛調高叫價,部份更加價一成,有業主更索性封盤不賣,靜觀市場的變化,有所謂「專家」更預測該地皮項目落成後,實用面積平均每平方呎售價達30,000元以上,我不知他們憑甚麼因素預測數年後可賣出「天價」,但参考現時區內屋苑的二手成交價,例如一號西九龍、泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天等,實用面積平均呎價僅14,000至16,000元,而位於港鐵南昌站上蓋的匯璽,平均呎價約21,000元,現時區內的樓價雖然高企,但成交疏落,我不相信發展商以天價投地將來可以天價賣樓。事實上,買入價和賣出價沒有必然的關係,記得1997年有發展商以打破紀錄118.2億投得柴灣小西灣地皮,即現時藍灣半島,但遇到金融風暴及香港經濟下滑,發展商最後都以低價售出,這證明支持樓價上升包含很多因素,不能只看發展成本,高價買入亦可能低價賣出。

發展商以天價投得,原因地皮是區內罕有超過200,000平方呎的臨海地段,景觀遼闊,可遠望昂船洲一帶海景,而且地皮容易剪裁,規劃彈性大,既可以高低座混合發展,亦可以興建全海景豪宅,甚至加入洋房元素,而且發展商可興建停車場,根據單位的數目及面積,提供車位給住客,這是都是發展商以超高價投地的原因,但是該地皮亦有很多不足之處,例如該地段不是一個豪宅的地段,發展商須花心思重新包裝及設計,打造成豪宅區,才能以豪宅價出售,此外該地皮屬於住宅乙類,整個項目沒有商場設施,購物及飲食必須外求,對住客日常生活十分不便,另外,地點偏離市中心,步行約八至十分鐘才到港鐵南昌站,交通不算方便,而且地皮後排面向興建中的公屋/居屋,影響景觀,肯定對整體的樓價大打折扣。

新一届政府揚言房屋政策是重中之重,未來將大量增加土地應付房屋的需求,包括維港以外填海、積極更改綠化地段用途及加快與發展商協商農地補地價等,房屋長遠的供應只有增無減,此外今年12月美國將加息,估計明年繼續加息,港息勢必跟隨,利息的走勢對樓價有很大的影響,所以有專家認為發展商天價投地將來天價賣樓,只是盲目樂觀,一廂情願,樓價不可能無止境地升,遠遠超過市民的負擔能力,樓市升跌有循環,置業人士要量力而為,切勿勉強入市,明年樓市有考驗,大家不坊拭目以待。

鄧慶年
董事總經理