多年前,曾參與一個發展商朋友的飯局,大家討論的話題環繞香港經濟發展及樓市的情況,他說 :「香港有一個怪現象,只要發展商夠膽出價,無論是甚麼價錢,就有人夠膽買。」這番話使我想起最近有兩個新樓盤的開賣,一個位於深水埗,面積約200多平方呎,售價約500多萬,扣除所有優惠及折扣後,呎價近每平方呎2萬元,比同區的新樓貴了約20至25%。另一個位於將軍澳,面積約300多平方呎至1,000多方呎,售價約500多萬至2,600多萬,扣除所有優惠及回贈後,平均呎價約21,500元,比今年3月開售時平均約14,000多元,不足一年加價達50%。

這兩個盤有一個共同點,就是開價比同區的新樓盤高出很多,發展商夠膽推出高價,竟然有「勇敢」的買家接貨,但當天只售出三、四成單位,成為近數個月銷售成績最差的新樓盤,反映市場已不能承接高價,剩餘的貨尾很大機會減價才能售出。而市場有其他較平的選擇,但為甚麽價錢比同區高仍然有買家入市?我不清楚買家背後真正的原因,只能說他們不是「精明」的買家,但我相信他們的主觀願望是樓價不會下跌,只會繼續上升,所以無懼高價入市。

究竟樓價是否只升不跌?事實上,影響樓價包括很多因素,例如未來土地供應、房屋供求、經濟狀況、資金流入及利息的走勢,特別我們享有多年的低息環境,美國加息是否可以置諸不理?美國聯儲局上周公布加息0.25厘,自2015年12月起,今次已是第5度加息,累計共1.25厘,但香港的銀行未有追隨,繼續維持最優惠利率及儲蓄存款利率不變,但近期的港元拆息持續上升,如果拆息持續高企,銀行便有資金成本上升壓力,可能要追加息口,這情況就如2005年3月至2006年3月,美國加息合共10次,累積計2.5厘,利率升至5.25厘,每次加幅只是0.25厘,但香港同期加息9次,但最優惠利率卻累加3厘,因為其中3次香港加息的幅度是0.5厘,而非只是0.25厘,短短一年間,香港的最優惠利率由5厘升至8厘。

加上預期美國2018年加息3次至4次,香港的加息步伐越來越近,同時美國總統特朗普可能於2017年12月底前簽署批准通過的稅改方案,將促使數以萬億計美元熱錢回流至美國,這個不確定因素,將會是本港仍有逾千億銀行體系結餘會否流走的關鍵,萬一資金流走,港息要追回美息差價,利息無可避免地上升,對香港的樓市必然有一定的冲擊。

我對香港的樓市預測一向持平,既不是「大好友」,亦不是「大淡友」,但今年的住宅樓價確實升了很多,幅度約15%至20%,現時大部份人仍然預計2018年樓價繼續上升,但我的想法對2018年的樓市有保留,我認為樓價不會大跌,亦不會大升,樓價上下波幅約5%至10%,但美國的加息必然對樓市有影響,如果買家因自住的關係而非買不可,必須做好心理準備及財務管理,小心計算加息後的負擔能力,因為始終美國加息越多樓市下跌的風險越大,大家不能掉以輕心。

鄧慶年
董事總經理