上星期港股出現「黑色一星期」,受美股拖累,全球股市急挫,恆生指數累積暴瀉3,094點,創香港股市歷來單周最大點數跌幅,亦為2008年金融海嘯以來最大的波動。股市下挫對香港樓市有幾大的影響?市場不同的「專家」有不同的看法,有股票分析員認為股市下跌是短暫,股市短期出現波幅,喘定後股市繼續上升,對樓價沒有影響,有「無知」物業代理認為投資股票的人為資金避險,將賣股買樓,樓價不跌反而上升,而有資深投資者則認為股市出現「熊市」,股市將反覆向下,樓價短期有機會下跌5%-10%。

今次股災對未來香港樓市是否造成很大的影響?現時是很難斷定,要視乎股市下跌的幅度和持續的時間。但股市和樓市是息息相關,股市暴跌,樓市不能獨善其身,記得2015年香港股市受到中國股票市場暴跌的影響而大幅回落,樓價在短短半年內下跌11%,再回顧1997年和1998年的金融風暴及2008年的金融海嘯,股票大瀉,樓價亦拾級而下。現時的樓價處於歷史高位,下跌風險極高,最近有發展商推出的新樓盤,一個300多平方呎的單位,售價高達1,000萬,另北角有個新樓盤,有大陸客用每平方呎6萬多元購入一個約1,500平方呎的單位,破盡該區有史以來的紀錄,香港樓價的瘋癲,實在是世界第一。

香港的樓價已達到極不合理的水平,我們看看國際顧問機構Demographia最近發表「國際樓價負擔能力報告」,調查的對象是全球9個國家包括 : 中國、美國、澳洲、英國、加拿大、新加坡、日本、新西蘭和愛爾蘭及293個國際大城市,數字計算至2017年第3季,調查指出香港的樓價與港人家庭入息比率為19.4倍,遠超第二位澳洲悉尼12.9倍,香港連續第8年成為全球最難負擔樓價的地區,即港人需要19.4年不吃、不喝及不作任何消費,才能成功置業。

此外,我們再看看「差餉物業估價署」公布的數據,2017年12月份私人住宅樓價指數最新報352.8點,按月升1.4%,屬於由2017年4月以來,近8個月最大的升幅,升幅亦是連續3個月擴大,而樓價指數亦連續21個月上升,延續歷來最長升浪紀錄,當中14個月歷史新高,總結2017年全年樓價累升14.8%,為近5年最大升幅。

以上國際顧問的調查及政府的數據反映樓價已處於高峰,購買力與一般人嚴重脫節,現時高價的成交主要來自大陸客或投資者,而年輕人置業要靠「父幹」或用家要靠「換樓」才有足夠資金購買物業,買樓對大部份的人來說只是夢想,不可能實現。股市及樓市幾乎同步升了一段很長時間,正如前財政司司長梁錦松曾說過 : 「What goes up must come down」,即沒有東西只升不跌,今次股市下挫而樓市可能借勢調整,我相信股市暴瀉已經敲響香港樓市下跌的警鐘。

鄧慶年
董事總經理