特首林鄭月娥上任差不多一年,土地及房屋供應的問題不但未能解決,反而樓價失控的情況越來越嚴重。香港的私人住宅樓價由2017年7月直至2018年5月,升幅達15% – 20%,特別過去5個月,幾乎全港的大型屋苑月月破頂,屢創新高,但政府似乎無能為力,任由樓價飆升,雖然特首林鄭月娥上任後立刻成立「土地供應專責小組」,但這個小組以為提出18個的選項給公眾咨詢和討論,就能凝聚社會的共識,可惜不但未能為樓市降温,更帶來社會的爭拗及予盾,而這個小組更揭開肚皮,經常強調未來土地供應不足,尤如賭show hand,自揭底牌,給發展商及投資者看穿土地供應不足,未來樓價只升難跌,因此造成發展商惜貨不賣及間接鼓勵投資者積極入市,而用家恐怕樓價繼續上升,抱着遲買更貴的心態,毫不理性地製造高價成交,推高樓價。

香港住宅的供應已嚴重不足,但有發展商為了賺到最盡,物業落成後仍不願賣樓,近期一手樓囤貨的情況越趨嚴重。根據政府的統計,已落成但未售出的一手貨尾單位約9,000伙,較過去幾年維持在4,000至6,000伙,增加約5成至1.3倍,數字顯示其中2011年至2016年共有69,462伙落成,有3,000伙未售,另6,000伙是在2017年及2018年首季落成,市場估計有個別的發展商持有貨尾單位達3,000多伙,數字可謂驚人。因此政府忍無可忍,準備推出一手樓空置稅,並擬以一刀切執行,意味着所有空置一手樓均適用,並打算以差餉機制徵收,即落成後一段時間仍未出售的一手單位,將繳交倍計的差餉。

有人認為推出一手空置稅對降低樓價沒有幫助,發展商反而將空置稅轉嫁予買家,推高樓價,更有人認為發展商為避免徵稅,用種種藉口,例如天氣或工人不足因素,拖慢正在施工的樓盤建築期,減慢推盤進度,令新盤供應不足維持樓價升勢,這些似是而非的謬論居心叵測,心術不正,只為個人的私利罔顧社會的利益。現時房居供應極為短缺,個別發展商已賺數倍利潤,為甚麽囤積不賣?香港已經是一個低稅及稅種不多的地方,以新加坡為例,物業落成兩年仍空置,就要徵收空置稅,甚至要求發展商取得地皮後的5或6年內落成並售出全部單位,否則需要支付相當於地價10%的稅款。

大家以為泛民趕走前特首梁振英,由林鄭月娥接任特首,成立新一屆政府,房屋問題得以改善,可惜現在的房屋問題更趨嚴重,樓價越升越高,無論私樓、居屋及公屋的成交價比梁振英的五年任期升得更快、更多,因為特首林鄭月娥為順應「民意」,不敢加辣,而土地的供應只是得過「講」,政府怕順得哥情失嫂意,認為凝聚共識就可解決問題,結果做事畏首畏尾,一點成績也做不出來。

樓價指數自2016年開始回升,已連升25個月,市場估計今年6月份美國再次加息,香港的銀行下半年將會開始追加,如果加息仍阻不了升勢,林鄭月娥政府必須痛定思痛,果敢決斷,立即再推出「新辣招」,否則社會的分化更加嚴重,政治後果不堪設想。

鄧慶年
董事總經理