最近和一個資深的投資者討論香港的樓市,他認為造成香港樓價高企的罪魁禍手是香港前特首梁振英,因為他在職五年間,不斷推出樓市辣招,影嚮二手樓供應,樓市不跌反升。他建議政府取消所有辣招,因為業主鬆綁,二手貨源即時暴增,樓價將會應聲下跌,我聽後只是搖搖頭,表達我不認同他的看法,我反問他 : 「如果前特首梁振英不推出辣招,樓價是否只跌不升?」他笑而不答,面上露出尷尬的表情,我就代他答 : 「如果上一屆政府坐視不理,任由樓價飆升,今天樓市已經爆煲,情況就好像1997年–2003年,銀行金融體系受到嚴重冲擊,香港的經濟出現大衰退。」

很多所謂的學者、經濟學家、專欄作家及地產代理都有以上投資者的觀點,過去數年經常評論辣招無效,歸究香港政府造成高樓價的幕後黑手。所以特首林鄭月娥上任後,就不敢輕舉妄動,明知土地及房屋供應嚴重不足,只成立「土地供應專責小組」,一廂情願地希望社會有共識才推行新樓市政策,可是過去一年,樓價就好像天上的甩線風箏,越升越有,越有越高,似乎跌下來的機會是非常渺茫,結果用家及投資者瘋狂入市,樓價日日升,月月創新高,發展商看風駛悝,自然有貨不賣。特首林鄭月娥上任一年,平均二手樓價上升15%,個別甚至達到30%,上升的幅度比上一屆政府有過之而無不及。

現在香港的樓市就好像香港人常見的三高疾病,即糖尿高、血壓高及膽固醇高,可以說是死症,無得根治,但有三高的疾病而置諸不理,不服藥、不運動及不控制飲食,病情只有越來越嚴重,最後命不久矣,嗚呼哀哉。事實上,某些人認為香港是個自由的市場,政府無須干預樓市,完全是自私的行為,因為任由樓價失控,是漠視社會的責任及公義,使到大眾市民供貴樓、捱貴租,低下階層連基本的居住權利及尊嚴也沒有,最近市區的新樓盤已升到每平呎二萬多元,足足比前一年上升50%,政府現在是否要繼續「等」、繼續「忍」?

面對樓價急升,特首林鄭月娥上個月尾公布六項房屋政策新措施,達至三項目標,雖然是遲來的春天,但聊勝於無,總算對社會有點交代,特別是其中一項新措施是房屋定價將與市場脫鈎,日後將修改居屋定價機制下的能力測試,新居屋售價將由現時7折降至52折,而綠置居定價,是現時市價約42折,日後市民可以放心,不用追價。另一項向空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉,金額為該單位的應課差餉租值的兩倍,即大約相等於兩年的市值租金或樓價的3%-5%,這個措施對發展商無疑迎頭痛擊,估計發展商為避免繳付空置稅,將會正常推貨,市場囤積的一手樓將大大減少。

現時政府的新措施非常温和,對打擊樓市力度有限,如果樓市持續升温,政府必須要加辣才可遏止樓價上升,所以政府當前急務要解決「治標」,等土地供應充足時,才考慮「治本」。

鄧慶年
董事總經理