地產真論

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地產真論

假如我是「土地供應專責小組」主席

數個月前我和朋友茶聚,大家談論的話題環繞香港樓價高企、房屋供應嚴重不足及政府的房屋政策是否有效等,當談到特首林鄭月娥成立「土地供應專責小組」由黃遠輝出任主席,大家都質疑他是否合適的人選,有人認為他好像戰場的書生,有謀無勇,紙上談兵,由他領軍出戰,肯定一敗塗地,戰死沙場,有人更認為這個小組的成員大多是文人,商業智慧足,小組更是無牙老虎,搞不出甚麽花樣?樓價只有繼續升不會跌。

「土地供應專責小組」上個月26日正式就18個土地供應選項,展開為期5個月公眾諮詢,這個諮詢開始不足3星期,四方八面的建議及爭拗充斥社會,有些建議不但天馬行空,更是痴人說夢話,令人啼笑皆非,捧腹大笑,有些的爭拗更充滿火藥味,動口更動手,更有尊貴的議員為拿政治籌碼,提出不切實際的建議,雖然香港是個言論自由的社會,大家可發表個人的意見,但是太多的意見變成爭拗,不但未能凝聚共識,反而加深社會的予盾,真正的問題未能解決,更多的社會問題產生出來。

香港的私人住宅樓價已連升24個月,似乎越升越有,社會的怨氣亦越積越多,而公屋供應問題更越趨嚴峻,公屋的輪候時間由1年前的4.6年增加至5.1年,情況令人擔心和憂慮,反映房屋需求持續及累積,市場供不應求,已達到水深火熱。可是,這個所謂「土地供應專責小組」提出的土地選項,根本不能解決現時嚴重土地及房屋供應的問題,這些選項大多是具爭議性的,就算解決爭議,得到共識,恐怕是10年後、20年後或30年後才有房屋供應,現時當務之急是要解決「近火」,不是找「遠水」去救「近火」,所以現時的房屋問題就如世紀大戰,領軍人物必須有勇有謀、不畏強權及果敢決斷,始能解決根本問題。

假如我是「土地供應專責小組」主席,我會提出以下建議:

1) 向社會發出正面的訊息,指出香港未來將有大量土地及房屋供應,只要大家放棄成見、爭拗及私心,房屋問題很快就會解決。就如1997年前特首董建華提出每年推出八萬五個單位,樓市即時降温,樓價應聲下跌。

2)土地供應的選項只分短期及中期,短期為1年至5年,中期為6年至10年。

3) 為加快土地供應及發展,短期的選項不涉及收地、賠償及重置安排,而中期的選項可選公私營合作,造地時間不宜太長。

4) 短期的選項包括:

a) 綠化地帶

b) 生態價值較低的郊野公園

c) 空置校舍

中期的選項包括:

a) 利用新界私人農地儲備

b) 棕地發展

c)  填海造地,例如將軍澳、東涌及屯門一帶等

5) 成立賠償專組,盡快設立賠償機制,以配合中期向私人農地及棕地業主作出收地賠償。

6) 放寬輸入建造業勞工,配合未來大量的建築工程。

由於香港是個法治的地方,為避免太多的選項造成更多的爭拗及日後司法覆核,我認為土地供應選項6個已足夠,而諮詢期為3個月,諮詢期過後即作出抉擇,展開工程,避免夜長夢多,政府要拿出無比的氣及決心解決住屋問題,不是解決爭拗問題。

鄧慶年
董事總經理

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2018-05-14|

房屋問題嚴重政府必須勇敢解決

2018年踏入第二季,香港的樓價仍然持續上升,似乎看不到有下跌的跡像,雖然第一季經歷股市大跌、美國加息及中美可能出現的貿易戰,香港的樓市就好像一座大山,無論颱風黑雨、行雷閃電或冰天暴雪,整座大山不但沒有大冧,而且越堆越高。幾乎每天的報紙都報導各區樓價破頂,大家不厭其煩重複講樓價已升到新高,與購買力已嚴重脫節,但新樓盤依然賣個滿堂紅,越賣越貴,越貴越多人買,二手樓的樓價亦你追我趕,例如太古城也賣到每平方呎20,000元,短短一季個別地區的樓價已升超過10%,樓價指數已升了23個月,但升勢的步伐仍然未有停止。

香港的樓價高企最大的因素是土地及房屋供應不足,所以上一屆梁振英政府推行需求管理措施,即所謂「辣招」,目的透過大幅增加印花稅控制需求,阻止抄家及投資者入市,令真正的用家受惠,可惜只能阻止本地的抄家,未能阻止大陸及本地的投資者入市,他們慷慨地支付15%–30%印花稅購買住宅。看看最近有個北角新樓盤,成交價達每平方呎5萬多至6萬多元,買家都是大陸人,部份新樓盤的買家甚至有超過50%都是來自國內的資金,因此「辣招」不是無效,只是擋不住國內資金的湧入,大陸人為了走資,不理樓價的高低,不理印花稅的輕重,只求盡快將資金透過購買香港物業撤離大陸,方便日後轉移。如果香港沒有「辣招」,可能全民皆抄,香港的樓價升到不可想像,甚至可能已提早爆煲,整個香港的經濟及金融體系出現崩潰,情況有如1997年的金融風暴,後果不堪設想,所以「辣招」存在一定的效力。

今屆林鄭月娥新政府明白「辣招」不是最佳良藥解決高樓價的問題,她知道要從土地及房屋供應才能有效根治問題,所以她上任後既不加辣,也不減辣,為避免社會爭拗,於是成立「土地供應專責小組」,委任房委會資助房屋小組主席黃遠輝擔任主席,目的透過小組對開發土地建立社會共識,這個「土地供應專責小組」最快於本月底展開為期五個月公眾的諮詢,小組將會就着本港土地的短、中、長期規劃,定出18個供應選項,進行廣泛的公眾諮詢,諮詢會詳細討論每個選項面對的挑戰、土地潛力,以及何時可以供應土地。

這個「土地供應專責小組」已成立七個多月,花了大量時間才找出可供應選項,據我瞭解這些選項大多是天馬行空,不切實際,遠水不能救近火,而且涉及收地賠價、補地價、重新安置或填海工程等,這些都是引致巨額賠償、司法訴訟及長時間安排。現時樓市水深火熱,刻不容緩,我認為最短時間、最有效及最直接的方法是發展郊野公園及改變綠化地帶用途,這些土地都是政府土地,不用收地,不用安置,不用賠償,只要經城規會批准改變用途就可以,新界不少的土地都是郊野公園及綠化地帶,只要撥出數個百分點,就能容納數十萬人居住。

政府做事必須有決心,有承擔,敢解決,不能畏首畏尾,否則永遠不能解決香港嚴重的房屋問題。

鄧慶年
董事總經理

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2018-04-16|

地產帶來財富效應製造超級富豪

上星期某外資測量師行發表2018年「財富報告」,該報告調查顯示,2017年亞太區擁有資產淨值約3.9億以上的超級富豪,日本有9,960名,成為亞洲之冠,其次是中國內地有8,800人,而香港排第三,共有5,140人,較2016年4,290人多出850人,按年增加20%。但以人口比例計算,香港平均每10萬人,就有近70名的超級富豪,遠遠拋離第二位新加坡錄得的近25名,比第三位的台灣只有近9名,大幅高出61名,最多超級富豪的日本排名第五位,只得近8名,而中國排名第十位,僅得近0.7名。該報告亦指出香港的超級富豪比例為亞太區最高,亦是全球第二高。

我明白亦不理解以上的調查是根據甚麼數據、數字、分析及來源得來?按照正常的推理,任何人都不會將自己的身家、財產及擁有的物業公諸於世,特別是超級富豪,更不會將私人資產數目向別人透露。事實上,有錢的人不會講,無錢的人怎講也不會信,如果私人公司向銀行、金融機構或政府有關部門查詢超級富豪的資產財富,我相信基於人生安全及私隱保密的理由,有關的公司或政府部門絕對不會發表任何的數據,所以以上的數字值得懷疑,不可盡信,因為數字有可能誇大,亦有可能確實的數字不止此數,但是數字的真或假並不重要,最重要香港地產蓬勃確實帶來巨大的財富,亦不斷製造超級富豪。

香港人的財富主要來自地產,所謂「人無物業不富」,過去十多年,樓價節節上升,越升越有,由2003年的地產最低潮升到2018年,樓價累積升幅達到5倍至8倍,升幅可為驚人,樓價暴升製造「財富效應」。以下是就是一個典型「財富效應」的例子,有個認識多年的客户曾對我說,在2008年美國發生「雷曼事件」引致全球金融海嘯,香港經濟受到打擊,樓價下滑,他認為是千載難逢的機會,亦看好香港未來地產的發展,在2009年他持有約二仟萬現金,他開始不斷購買物業,透過槓杆效應,今天的物業總值已達十多億,他現時只是五十多歲,從不靠父蔭,只是白手興家,做好自己的本業,辛勤工作,透過物業投資,成為超級富豪。

最近財政司司長陳茂波發表新政府首份「財政預算案」,2017-2018年度盈餘預計共錄得1380億元,創回歸以來的新高。為與市民分享成果,政府大手派糖,推出約524億元紓困及稅務寬減措施。香港有這龐大的盈餘,歸根究底都是拜香港高地價政策所賜,根據政府的數據,香港財政收入的來源主要來自以下的項目 :

1) 賣地及補地價

2) 印花稅、差餉、地租、物業稅及博彩稅

3) 公司利得稅

4) 薪俸稅

以上項目都是與香港的地產息息相關,香港的稅基是非常狹窄,我們沒有資本增值稅、沒有銷售稅、大部份貨品入口沒有關稅及大部份的香港人不用交稅或只付很少的稅。港人的財富及香港政府財政收入主要都是來自地產,地產帶來「財富效應」,「財富效應」製造「超級富豪」,香港政府深明道理,不會大石亂投,令樓價大跌,影響香港經濟及金融穩定。

鄧慶年
董事總經理

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2018-03-12|

股市暴瀉敲響香港樓市下跌的警鐘

上星期港股出現「黑色一星期」,受美股拖累,全球股市急挫,恆生指數累積暴瀉3,094點,創香港股市歷來單周最大點數跌幅,亦為2008年金融海嘯以來最大的波動。股市下挫對香港樓市有幾大的影響?市場不同的「專家」有不同的看法,有股票分析員認為股市下跌是短暫,股市短期出現波幅,喘定後股市繼續上升,對樓價沒有影響,有「無知」物業代理認為投資股票的人為資金避險,將賣股買樓,樓價不跌反而上升,而有資深投資者則認為股市出現「熊市」,股市將反覆向下,樓價短期有機會下跌5%-10%。

今次股災對未來香港樓市是否造成很大的影響?現時是很難斷定,要視乎股市下跌的幅度和持續的時間。但股市和樓市是息息相關,股市暴跌,樓市不能獨善其身,記得2015年香港股市受到中國股票市場暴跌的影響而大幅回落,樓價在短短半年內下跌11%,再回顧1997年和1998年的金融風暴及2008年的金融海嘯,股票大瀉,樓價亦拾級而下。現時的樓價處於歷史高位,下跌風險極高,最近有發展商推出的新樓盤,一個300多平方呎的單位,售價高達1,000萬,另北角有個新樓盤,有大陸客用每平方呎6萬多元購入一個約1,500平方呎的單位,破盡該區有史以來的紀錄,香港樓價的瘋癲,實在是世界第一。

香港的樓價已達到極不合理的水平,我們看看國際顧問機構Demographia最近發表「國際樓價負擔能力報告」,調查的對象是全球9個國家包括 : 中國、美國、澳洲、英國、加拿大、新加坡、日本、新西蘭和愛爾蘭及293個國際大城市,數字計算至2017年第3季,調查指出香港的樓價與港人家庭入息比率為19.4倍,遠超第二位澳洲悉尼12.9倍,香港連續第8年成為全球最難負擔樓價的地區,即港人需要19.4年不吃、不喝及不作任何消費,才能成功置業。

此外,我們再看看「差餉物業估價署」公布的數據,2017年12月份私人住宅樓價指數最新報352.8點,按月升1.4%,屬於由2017年4月以來,近8個月最大的升幅,升幅亦是連續3個月擴大,而樓價指數亦連續21個月上升,延續歷來最長升浪紀錄,當中14個月歷史新高,總結2017年全年樓價累升14.8%,為近5年最大升幅。

以上國際顧問的調查及政府的數據反映樓價已處於高峰,購買力與一般人嚴重脫節,現時高價的成交主要來自大陸客或投資者,而年輕人置業要靠「父幹」或用家要靠「換樓」才有足夠資金購買物業,買樓對大部份的人來說只是夢想,不可能實現。股市及樓市幾乎同步升了一段很長時間,正如前財政司司長梁錦松曾說過 : 「What goes up must come down」,即沒有東西只升不跌,今次股市下挫而樓市可能借勢調整,我相信股市暴瀉已經敲響香港樓市下跌的警鐘。

鄧慶年
董事總經理

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2018-02-12|

劏房人口創新高政府短期難解決

踏入2018年,股票及樓市齊創新高,股票升破32,000點,指數超過2007年最高位,而樓市亦不惶多讓,各區的樓價指數衝破高位,二手樓成交呎價繼續破頂,一手樓的開價亦越開越高,越貴越多人買,兩個市場創造巨大的財富,製造不少的富翁,可是貧富懸殊走向兩極化,有人用每平方呎13萬購買山頂豪宅,但亦有不少一家四口只住面積不足一百平方呎的劏房,香港是全世界最先進及最富裕地方之一,但連基本的居住權也不能滿足香港人的需要,是否是社會一大諷刺?

政府統計處最近出版「香港2016年中期人口統計 – 主題性報告 : 居於分間樓宇單位人士」,根據報告顯示,全港約有27,100個屋宇單位有分間樓宇單位,位於這些屋宇單位的分間樓宇單位總數估計約有92,700個,即每個屋宇單位平均被分間3.4個分間樓宇單位,這些分間樓宇單位合共為約 91,800 個住戶及209,700 名人士提供居所。報告亦指出,劏房的人均面積為5.3平方米,遠低於全港家庭人均面積的15平方米,而2016年劏房的住户每月收入中位數字為13,500元,低於全港家庭住户中位數的25,000元,劏房户的每月租金中位數為4,500元,較2015年的4,200元為高。

事實上,該報告只反映2016年劏房的數目、住户的數目、居住的人口及租金較過去的年度有上升,但上述的數字並未包括工廈、商廈及貨櫃屋的非法劏房,實際的數字比公布為多,市場估計全港劏房的數目近200,000個,加上2017年的樓價及租金分別上升13%及10%,因此香港人住屋的問題比該報告更嚴重。樓價上升使更多人對買樓的夢想越來越遠,由希望變成失望,再由失望變成絕望,公屋輪不到,唯有住劏房,越來越多人租住劏房,推高租金向上走,由於有租金支持,樓價便愈升愈高。

要短期解決香港的住屋問題,實在談何容易,只有癡人說夢話。特首林鄭月娥上任六個月,對房屋的問題已做了不少功夫,但樓價及租金仍然繼續上升,她認政府無法以辣招壓低樓價,強調最重要的政策是持續增加土地供應,扭轉供不應求的問題,但從她的說話反映特區政府短期無能力改變樓價的升勢。雖然政府高層官員包括財政司司長陳茂波及金管局總裁陳德霖,不斷提醒市民現時樓價高企及美國繼續加息,呼籲市民量力而為,做好財務管理,但仍然很多人無畏無懼,勇往直前,連百多二百平方呎的納米劏房樓也用數百萬去搶,加上近期人民幣升值,大陸的資金不斷湧入香港,幾乎所有的大額商廈及破頂豪宅的成交都是由大陸人購買,港人有如打了興奮針,並進入一個瘋狂的舞會,大家繼續癲,繼續狂,懶理明天發生甚麽事。

現時的樓價位於歷史高峰,有心買樓的人士要衡量未來的風險,切勿人云亦云,無人有準確樓市水晶球,今年樓價的走勢有很多變數,大家切記小心,一個錯誤的決定可能抱撼終生。

鄧慶年
董事總經理

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2018-01-22|

美國加息不能掉以輕心

多年前,曾參與一個發展商朋友的飯局,大家討論的話題環繞香港經濟發展及樓市的情況,他說 :「香港有一個怪現象,只要發展商夠膽出價,無論是甚麼價錢,就有人夠膽買。」這番話使我想起最近有兩個新樓盤的開賣,一個位於深水埗,面積約200多平方呎,售價約500多萬,扣除所有優惠及折扣後,呎價近每平方呎2萬元,比同區的新樓貴了約20至25%。另一個位於將軍澳,面積約300多平方呎至1,000多方呎,售價約500多萬至2,600多萬,扣除所有優惠及回贈後,平均呎價約21,500元,比今年3月開售時平均約14,000多元,不足一年加價達50%。

這兩個盤有一個共同點,就是開價比同區的新樓盤高出很多,發展商夠膽推出高價,竟然有「勇敢」的買家接貨,但當天只售出三、四成單位,成為近數個月銷售成績最差的新樓盤,反映市場已不能承接高價,剩餘的貨尾很大機會減價才能售出。而市場有其他較平的選擇,但為甚麽價錢比同區高仍然有買家入市?我不清楚買家背後真正的原因,只能說他們不是「精明」的買家,但我相信他們的主觀願望是樓價不會下跌,只會繼續上升,所以無懼高價入市。

究竟樓價是否只升不跌?事實上,影響樓價包括很多因素,例如未來土地供應、房屋供求、經濟狀況、資金流入及利息的走勢,特別我們享有多年的低息環境,美國加息是否可以置諸不理?美國聯儲局上周公布加息0.25厘,自2015年12月起,今次已是第5度加息,累計共1.25厘,但香港的銀行未有追隨,繼續維持最優惠利率及儲蓄存款利率不變,但近期的港元拆息持續上升,如果拆息持續高企,銀行便有資金成本上升壓力,可能要追加息口,這情況就如2005年3月至2006年3月,美國加息合共10次,累積計2.5厘,利率升至5.25厘,每次加幅只是0.25厘,但香港同期加息9次,但最優惠利率卻累加3厘,因為其中3次香港加息的幅度是0.5厘,而非只是0.25厘,短短一年間,香港的最優惠利率由5厘升至8厘。

加上預期美國2018年加息3次至4次,香港的加息步伐越來越近,同時美國總統特朗普可能於2017年12月底前簽署批准通過的稅改方案,將促使數以萬億計美元熱錢回流至美國,這個不確定因素,將會是本港仍有逾千億銀行體系結餘會否流走的關鍵,萬一資金流走,港息要追回美息差價,利息無可避免地上升,對香港的樓市必然有一定的冲擊。

我對香港的樓市預測一向持平,既不是「大好友」,亦不是「大淡友」,但今年的住宅樓價確實升了很多,幅度約15%至20%,現時大部份人仍然預計2018年樓價繼續上升,但我的想法對2018年的樓市有保留,我認為樓價不會大跌,亦不會大升,樓價上下波幅約5%至10%,但美國的加息必然對樓市有影響,如果買家因自住的關係而非買不可,必須做好心理準備及財務管理,小心計算加息後的負擔能力,因為始終美國加息越多樓市下跌的風險越大,大家不能掉以輕心。

鄧慶年
董事總經理

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2017-12-18|

地產代理質素低但社會地位更低

最近有朋友看見樓價已升了很多,認為是賣樓的好時機,於是委託附近的地產代理放盤,經過代理不斷推介,終於找到願意出價的買家,並由地產代理草擬簽署一份臨時買賣合約,由於買賣雙方都不是經常買賣物業,缺乏專業的地產知識,所以合約的內容都是由地產代理建議、制定及填寫,最後賣買雙方在沒有爭議下簽署臨時買賣合約,事後朋友不放心及感覺保障不足,於是將該合約傳給他的律師朋友看看,發覺部份的條文有錯誤,甚至對買賣雙方沒有合理的保障,例如 :

1) 填錯繳付佣金的日期,該代理填寫的日期是成交前數星期,不是在成交日期。
2) 所有修改的條文只有賣買雙方加簽,而地產代理則沒有,因為合約是包括賣方、買方及代理三方,任何條文的增加、删除或修改必須三方加簽作實。
3) 由於朋友的物業包括廚房及廁所有改動,該代理沒有將實際情況的條文加入合約內,如果樓市出現變化的時候,買方可能踢契,甚至取消交易或要求減價才可成交。

在朋友的要求下,地產代理才修改及增加合約的條文,並安排三方簽署作實,但該代理可能心有不甘,很悔氣地說做了十多年的地產代理,從沒有遇過這麼麻煩的賣家。因此,這些事使我想起另一個關於地產代理的專業質素及態度,三個月前,朋友有意換樓,於是委託代理看樓,朋友到達該屋苑後,等了十分鐘該代理才施施然出現,面上不但沒有歉意的表情,更帶錯到另一個大廈門口,上到樓層亦不知道那個單位,而且沒有提供物業資料及圖則給他參考,令朋友滿肚是火,當然最後沒有跟該代理做交易,可笑該代理公司更自認是全港最大地產代理,但專業水平可能比全港最細的地產代理更低。

「地產代理監管局」成立於1997年,是根據《地產代理條例》(第511章) 而成立的法定機構,負責規管香港地產代理業的執業,提升從業員的專業能力,並為業界訂立高標準的道德和操守。該局已成立二十年,地產代理的從業員已增至3.83萬人,地產代理公司分行數目有6,792間,但似乎地產代理的專業質素及水平經過二十年的「監管」並沒有大大提高,反而地產代理的形象及社會地位仍然低落,得不到社會的尊重,大眾市民只覺得地產代理是一班低學歷、唯利是圖、滿口粗言穢語及打架的街霸,而且有些地產代理公司的高層沒有真憑實據,經常吹噓公司營業額,誇大公司業績,炫耀代理的收入,目的為打倒對手而不擇手段,其行為可恥,令人討厭,亦使到社會大眾以為不學無術的地產代理比專業的醫生、律師及會計師賺得更多,其實賺錢較多只是一少部份人,市場成交不多,大部份代理收入不穩定,有些代理只是三年才發市,發市當三年。

要社會改變對地產代理的形象並不容易,但不是沒有可能,首先最重要是地產代理公司要自律,除非是上市公司或經過會計師核實,否則不應該胡亂公報業績,企圖打亂對手軍心,製造惡性競爭,而地產代理應該建立正面的形象,提升專業的技能和知識。大家建立一個良好的競爭氣氛,互相尊重,地產代理的質素及形象提高,才得到社會認同,社會地位才得以提升。

鄧慶年
董事總經理

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2017-12-04|

發商展天價投地不等於天價賣樓

由信和置業、世茂房地產、會德豐地產、嘉華國際及爪哇控股合組的財團,力壓其餘十家獨資的發展商,以破紀錄172.88億投得九龍長沙灣興華街西對出臨海住宅地皮,該住宅用地面積約208,262平方呎,可發展總樓面面積約987,812平方呎,樓面地價達每平方呎17,501元,成為香港有史以來金額最高的住宅地王。由於市區臨海地皮供應有限,發展商不惜以天價爭奪,反映他們對未來樓市樂觀,亦表示他們對新一屆政府充滿信心,認為房屋政策不會造成樓價大跌。

新「地王」誕生後,市場又再嘩言,區內的業主紛紛調高叫價,部份更加價一成,有業主更索性封盤不賣,靜觀市場的變化,有所謂「專家」更預測該地皮項目落成後,實用面積平均每平方呎售價達30,000元以上,我不知他們憑甚麼因素預測數年後可賣出「天價」,但参考現時區內屋苑的二手成交價,例如一號西九龍、泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天等,實用面積平均呎價僅14,000至16,000元,而位於港鐵南昌站上蓋的匯璽,平均呎價約21,000元,現時區內的樓價雖然高企,但成交疏落,我不相信發展商以天價投地將來可以天價賣樓。事實上,買入價和賣出價沒有必然的關係,記得1997年有發展商以打破紀錄118.2億投得柴灣小西灣地皮,即現時藍灣半島,但遇到金融風暴及香港經濟下滑,發展商最後都以低價售出,這證明支持樓價上升包含很多因素,不能只看發展成本,高價買入亦可能低價賣出。

發展商以天價投得,原因地皮是區內罕有超過200,000平方呎的臨海地段,景觀遼闊,可遠望昂船洲一帶海景,而且地皮容易剪裁,規劃彈性大,既可以高低座混合發展,亦可以興建全海景豪宅,甚至加入洋房元素,而且發展商可興建停車場,根據單位的數目及面積,提供車位給住客,這是都是發展商以超高價投地的原因,但是該地皮亦有很多不足之處,例如該地段不是一個豪宅的地段,發展商須花心思重新包裝及設計,打造成豪宅區,才能以豪宅價出售,此外該地皮屬於住宅乙類,整個項目沒有商場設施,購物及飲食必須外求,對住客日常生活十分不便,另外,地點偏離市中心,步行約八至十分鐘才到港鐵南昌站,交通不算方便,而且地皮後排面向興建中的公屋/居屋,影響景觀,肯定對整體的樓價大打折扣。

新一届政府揚言房屋政策是重中之重,未來將大量增加土地應付房屋的需求,包括維港以外填海、積極更改綠化地段用途及加快與發展商協商農地補地價等,房屋長遠的供應只有增無減,此外今年12月美國將加息,估計明年繼續加息,港息勢必跟隨,利息的走勢對樓價有很大的影響,所以有專家認為發展商天價投地將來天價賣樓,只是盲目樂觀,一廂情願,樓價不可能無止境地升,遠遠超過市民的負擔能力,樓市升跌有循環,置業人士要量力而為,切勿勉強入市,明年樓市有考驗,大家不坊拭目以待。

鄧慶年
董事總經理

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2017-11-20|

林鄭月娥提出公屋轉綠置居是好心做好事

特首林鄭月娥自上任後,便推行一連串的房屋政策,她強調以置業為主導,建立置業階梯,為不同收入家庭重燃置業希望,社會各界的反應都是向好及正面。早前她接受傳媒訪問,提到全港出租公屋單位將由76萬個增至80萬個,已足夠照顧基層家庭住屋需要,日後將大部份新建公屋轉作「綠置居」。她的言論隨即引發社會爭議,有多名的議員及團體表示不滿,批評政府從未解釋80萬這個數字的由來,質疑「3年上公屋」的目標是否仍然存在,又要求解釋為何在不諮詢房委會情況下,林鄭月娥輕言將「綠置居」恆常化。

為釋除社會及公眾焦慮,特首林鄭月娥再次解畫,並公開致歉,她澄清在訪問中討論的只是一個房屋政策概念的問題,80萬並非出租公屋的建屋目標,更不是為公屋單位數目封頂,強調房屋供應以「長遠房屋策略」為基礎,建屋量相比長策只會有增無減,不存在「走數」,她重申政府致力縮短公屋輪候時間,同時透過置業階梯上移,騰出單位給有需要的市民,至於推出「綠置居」替代出租公屋的數量,仍然有待房屋委員會評估及日後公屋居民對於出售資助房屋的反應及需求。

香港的房屋問題從來都是死結,不易解開,當年董建華提出每年供應不少於八萬五千個住宅單位,希望十年內全港七成的家庭可以擁有自置居所,可惜亞洲金融風暴的出現,使香港樓價一落千丈,目標不能實現。事實上,自2003年後香港經濟復甦後,樓價開始拾級而上,置業已成為香港人的人生目標,近來香港人怨氣、憤恨及壓力都是同住屋需求有關,過去佔中、旺角暴亂及港獨主義抬頭,都是由於年輕人感到社會無助,貧富越來越懸殊,望「樓」輕嘆,這些深層次的予盾必須正視,否則計時炸彈理藏越久,爆炸力一發不可收拾。

我認為林鄭月娥提出將大部份公屋轉綠置居是可行,因為每賣出一個綠置居,就可以騰空一個公屋單位,分配給一個輪候冊上的家庭,基本上是「一對一」,不會減少公屋供應的數目,而且這些公屋分佈在香港、九龍及新界,輪候人士可根據自己的需要及工作地點選擇不同的區域,避免所有低下階層住在同一社區,出現所謂「貧窮村」,製造社會分化,這都是有利社會的發展,善用社會的資源。現時很多公屋的人士經過多年的奮鬥及努力,已變成公屋富户家庭,鼓勵他們購買綠置居,有助釋放公屋單位給予有需要的家庭。此外,長遠可減輕政府財政負擔,因為政府賣出綠置居,可收回建築成本,大量現金入賬,日後的維修費、管理費及差餉由新業主負責,政府可將資源投放其他的用途。

所以公屋轉綠置居是一石二鳥的雙贏政策,現時房屋的需求極大,綠置居的定價在公屋人士可負擔水平,極具吸引力,特首林鄭月娥是好心做好事,如果社會上有七成人有自置物業,社會的爭拗及怨言就會減少,提升歸屬感,長遠對香港的經濟發展有利。

鄧慶年
董事總經理

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2017-11-06|

換樓買家先賣後買風險較低

上星期在街上遇到一個很久沒見面的朋友,在他誠意邀請下,我們走到附近一間餐廳茶敍,由於多年沒有聯絡,大家互相問候對方的近況、家庭和工作,他表示數個月前與太太不和,天天吵架,幾乎離婚,最近才將事情解決。

他唉聲嘆氣地說罪魁禍首都是買樓造成,原因大約半年前,他見到樓市暢旺,樓價上升,加上家裏有兩個小朋友開始長大,地方空間不足,於是他向太太建議換樓,以改善居住環境,他估計自住的物業價值約800多萬,扣除銀行尚餘的貸款,物業賣出後可取回約600多萬,連同手頭上的現金約300多萬,計劃購買一個約1,500萬物業,他和太太商量後便積極委託地產代理睇樓,不足兩星期他們便找到一個合乎預算和心水的單位,但他自住的物業尚未售出,而他的太太亦提醒他超過1,000萬的物業只可借五成,勸他賣出後才買新物業,可是他受到該代理的不斷游說,力稱他的物業很易找到買家,而且新物業的成交期有六個月,他亦擔心樓價繼續上升,在她的太太反對下堅持購買,而他的物業放在市場三個月仍未售出,由於成交期越來越近,最後減價以低市價約8%售出,他說當時以破頂價購入新物業,卻以低市價售出自住的物業,感到後悔及非常無奈。

事實上,樓市進入第三季,樓價開始放緩,成交量大幅減少,除一手樓以低價及低首期吸引買家外,二手樓就如一潭死水,成交疏落,大部份物業有價無市,除非業主願意減價,否則高價出售並不容易。

特首林鄭月娥最近發表首份施政報告,強調房屋政策是以置業為主導,建立置業階梯,為不同收入家庭重燃置業希望,她的房屋政策重點包括﹕

1) 推出「港人首置上車盤」,選取已納入賣地表內的安達臣道石礦場住宅用地作為先導計劃,提供約1,000個單位。
2) 將「綠置居」恆常化,預計2018年年底將火炭4,800間新公屋單位轉為綠置居出售。
3) 將「白居二」計劃恆常化。
4) 明年首季推售4,400個居屋,亦會繼續增建。
5) 善用政府閒置建築物,推出過渡性租住單位。
6) 支持社聯試行「社會房屋」,包括鼓勵市建局提供舊樓單位參與計劃。
7) 促成房協試行將轄下9,000個未補價居屋單位,以低於市值轉租給有需要家庭。
8) 研究將整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。
9) 協助非牟利機構研究在閒置土地建預製組合屋。

從施政報告看出,未來房屋政策以「供應」為主,放棄以往以「需求管理」抑壓樓市為主導,未來的供應只會越來越多,特首林鄭月娥表明不會減辣或取消辣招,在大量供應及辣招雙管齊下,未來的樓價將不會如上一屆政府大幅上升,就算唔大跌,亦肯定不會大升,有心置業人士要留意風險,加息的步代已逐漸走近,換樓買家適宜先賣後買,風險較低。

鄧慶年
董事總經理

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2017-10-23|