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地產真論

 

别人恐惧我走先

香港首富李嘉诚的「红颜知己」周凯旋早前出席活动时,表示李嘉诚早于2021年初向她预言「山雨欲来风满楼,经济会一落千丈」,建议投资组合中的公司尽快确保有足够资金应对未来经济风险,她更强调:具备好奇心同反事实思维(Counterfactual Thinking) 的能力非常重要,有助投资过程作判断或决定。

这个近三年前的预言,现在从香港经济的情况观察已经浮现出来,回顾2021年初,香港股票市场,恒生指数最高升至31,084点,而物业市场,根据差饷物业估价署的住宅楼价指数,最高升至392.7点。到了2023年尾,恒生指数最低跌至16,201点,三年内下跌约47.9%;而楼价指数最低跌至321.4点(计至2023年10月) ,以近期楼价的跌势,估计12月尾楼价指数将跌至近300点,三年内下跌约22%,这个数字只是平均跌幅,实际住宅楼价比高峰期已下跌25%-35%,重返2017年初的水平。

事实上股票大跌,楼价急挫,香港已经出现经济衰退,有人形容现时的情况是30年罕见,如果政府未能提出有效方法改善经济,明年的经济会否一落千丈?我相信以下因素将决定香港的经济命运。

1)      中国房地产爆破
香港过去20年楼价不断上升,主要的资金来自中国大陆,中国过去30年,随着人口激增和城市化,房地产行业成为中国经济转型重要引擎,比重占经济活动逾25%,可是近年中国内房债连环爆煲,影响内地房地产市场,成交大幅减少,楼价大跌,加上持续3年新冠疫情「清零」防疫政策,重击经济,令中国房市更难以翻身。过去企业和人民聚积大量财富,出现大量走资,购买房地产成为主要投资工具,现时中国经济疲弱,企业和人民在香港购买土地及房屋变成买少见少,需求下降,香港的地价、楼价自然应声下跌。

2)      利息高企不减
自2022年3月开始,美国已连续加息11次,而香港本地主要银行最优惠利率已升至5.875厘,虽然近期议息均维持利率不变,但美国的股票市场走势强劲升至超过37,000点,通货膨胀仍然很高,短期减息的机会是征乎其微,高息环境将会维持一段长时间,事实上美国联储局主席鲍威尔从没有发表减息时间表,只是市场推测明年年中或更早开始减息,可说是痴人说梦话。

3)      基本法23条立法
施政报告提出于2024年内完成基本法23条立法,估计外部势力将用尽任何办法抹黑条例,唱衰香港,威吓留港市民,制造惶恐,目的游说外国制裁香港,公司撤出香港,企业减少投资,影响更多人离港移民,造成股价及楼价继续下跌,破坏香港经济发展和繁荣。

4)      旅游业复苏缓慢
自2023年2月6日香港恢复与中国内地全面通关,经济复苏未似预期,大量港人北上,但南下的内地人,人次不及北上港人之一半,香港的旅游业比2019年疫前相差甚远,这反映中国经济严重衰退,内地人来港大减,消费力亦大不如前。

「股神」巴菲特的其中一句名言「别人恐惧我贪婪」,意思是当市场出现恐慌抛售时,我们要把握机会入市作长线投资。但是当前面出现不明朗的因素,经济会一落千丈,并且将持续一段长时间,我们的投资策略就变成「别人恐惧我走先」,所以李嘉诚的超人智慧不得不令人佩服。

 

邓庆年
董事总经理