自2024年2月28日全面撤辣的措施实施后，香港楼市曾迎来一个短暂的小阳春，但随着5月份市场成交的显著减少，楼价也出现了回调。5月份的一手楼买卖登记量大幅减少，即使发展商减价，成交量也无法上升。根据土地注册处最新数据显示，5月份香港住宅楼宇买卖合约总数为5,546宗，尽管比去年同期增长了39%，但较4月份大幅度下降了35%，交易的价值也呈现相应的下跌趋势。

遭受三年疫情和经济下行压力的香港房地产市场，物业交投转淡和楼价下降的同时，「银主盘」（被银行或财务机构接管的楼盘）的数量却有显著的增加，当中不乏国内富豪及中资机构旗下在港物业被接管成为银主盘并以低价出售，例如原由恒大创办人或相关人士持有的山顶布力径洋房，被银主放售超过一年后，最近获买家以约4.7亿元承接，较一年前的估值价8.8亿元下跌近50%。

「银主盘」的出现对于市场及投资者带来的启示：

首先，银主盘的增多意味着市场上出现更多的优质物业以供投资者选择。一些被银行接管的物业本来就是甚有投资价值的物业，可能是来自于核心区域或者是质素较高的楼盘，这对于有眼光和有能力的投资者来说，将会是不俗的投资机会，这可能刺激楼市的交投。

然而，银主盘的增加也意味着市场中业主出现财困的情况越来越多，当财困的业主迫于压力必须出售物业时，他们可能会接受低于市价的出价，这种压力可能会拖低整个市场的价格，导致楼市进一步下滑。而楼市向下又会令到更多业主变成负资产者，出现更多银主盘。

更甚的是银主盘的情况已蔓延至工商铺物业，银主盘本来一向较集中于住宅物业，尤其是中小型物业，由于这类物业的业主持货力相对较低，当经济不景，断供风险较高，可幸银行早年已做了压力测试，有效减低银主盘突然大增的情况；可是工商铺物业的持有者则通常是投资者，持有的物业数量也相对较多，且往往涉及大量融资，当遇上经济环境转差，以及利率上升时，就很有可能出现融资困难，未能及时偿还银行或财务机构的贷款，物业断供风险大增，同时亦对市场造成连锁效应。而且工商铺物业的金额较高，很难于短期内消化，种种原因都加速了楼市持续恶化。早前就有几宗较为触目的个案，包括原本由国内企业持有的金钟美国银行中心全层银主盘，劈价至2.5亿元售出，较买入价大幅贬值约64%；邓成波家族持有的一个弥敦道个巨铺，以3,500万元易手，物业于8年间跌价逾43%，这些蚀让个案反映业主或银主因财务问题只能接受低价出售物业。

银主盘的涌现是由于中国经济爆破，房地产大跌，国内出现工厂倒闭，失业情况严重，造成购买力下降，由于国内经济不景，导致香港的地产一向由中国主导，变成无力托市，如果美国的利息未来一年仍然高企，将打击投资者的信心，在购买力持续恶化下，楼市复苏亦只会是空谈。

邓庆年
董事总经理