在新冠疫情之前,香港早曾经历过另一场疫症,就是2003年的沙士SARS,这场沙士造成了299人死亡,亦严重打击了香港的零售业及旅游业,失业率从2001年的5.1%升至2003年的7.9%,香港当时陷入了经济衰退。楼市方面同样严重受挫,继 1997 年资产泡沫爆破后,楼价从高峰期大跌再进一步寻底,到2003年累计下跌超过七成。
沙士疫情后,中央政府为了支持香港复苏经济,除了签订「内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排」即CEPA,还开放了内地居民「自由行」,由初期的广东四市至开放八市到广东全境,最后开放至全内地。「自由行」自实施以来,吸引大量旅客从内地来港,带动香港的旅游发展,也为零售、餐饮、酒店及展览业提供数十万个就业职位,为本港带来可观的收入,商铺、写字楼及工业市道也因而蓬勃畅旺。另外,由于香港是国际金融城市,筹集资金比较容易,而且在法治、契约、税制方面非常完善, 加上二手市场活跃,转售套现的灵活程度十分高,吸引了大量北水来港投资楼房,一时之间,势不可挡。内地资金的涌入成就了继后长达十五年的楼市升浪,其中2008年金融海啸后,全球量化宽松,楼价升势尤其显著,单是2009年便爆升两成多。
这现象令政府于2010年起先后多次出招,包括禁止楼花「摸货」,推三项辣招税包括额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及双倍从价印花税(DSD)(其后划一为15%新住宅从价印花税),炒风虽然减少,但仍阻不了内地资金的涌入,楼价仍然上升,但上升速度已减慢。从2003年到2018年这15年间,内地旅客不断飙升,到访香港的内地旅客人次由2004年的1,250万人次,大幅度增加至2018年高峰的5,080万人次,占整体访港旅客78%;与此同时,香港楼市也经历了超级大牛市,私人住宅价格指数从58.4,上升到394.8,升幅为5.7倍。及至2019年起,香港风起云涌,社会动荡,香港的人才和资金大量外流,之后长达三年的新冠疫情,令旅游业冰封、零售业萎缩。2019至2020年间,香港楼市延续了15年的超级大牛市为之一度中断。2021年由于疫情逐渐受控、经济改善,香港楼市恢复交投活跃。但到了2022年,因疫情反复,香港楼市逐渐走向低迷,交投量大幅放缓,下跌近四成,全年整体物业共59,619宗,创自1991年以来32年的新低。
2023年香港社会开始复常,年初中港全面通关,上半年录得约1,300万旅客人次访港,当中约1,000万为内地旅客,与疫情前2019年同期的3,400万人次,其中约2,700万为内地旅客相比,仅是当时同期的三成多。香港楼市一直憧憬内地客重来投资港楼,加速复苏,但情况并不似预期,除了访港人数不甚乐观,「北水南调」也热情不再,无论是楼市、股市、旅游、零售及餐饮,都是一蹶不振。
近期香港的楼价出现急速下跌,楼价比高峰期累积跌幅约20%至30% ,而且跌势持续向下。同时中国受到三年疫情的摧残,中国房地产爆破,失业率上升,人民币汇价下跌,出入口大减,内地开始经济衰退,香港地产似乎再不能单靠中国带动经济发展,没有中国的资金,香港地产市场难独善其身。事实上,香港楼市,成也中国,败也中国。
邓庆年
董事总经理