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地產真論

 

「撤辣」後的樓市後勁不繼

財政司在2月28日公佈了最新一份的「財政預算案」,宣佈撤銷全部自2010年以來推行的各項「辣招」,所有買家,無論是首置、非首置、公司客、境外客,都只需要繳付「從價印花稅」。金管局更同日向銀行發出指引暫停物業按揭貸款的壓力測試要求,並放寬3,000萬元以下自住物業的按揭上限至七成,非自住物業也由五成提高至六成,各界對樓市回暖充滿憧憬。

「辣招」撤銷後至今近兩個月,香港樓市是否後勁不繼?

住宅樓市:

「撤辣」確實是刺激了樓市的交投,一手及二手樓市的成交齊齊飆升,亦即時出現了一些業主「反價」的情況,掀起了小陽春。新盤方面在一個月內錄得近4千宗交投量,與「撤辣」前一個月比較,成交宗數勁升15.6倍。九龍灣新盤平均開價每平方呎僅14,800元;另一長沙灣新樓首批138個單位,於幾小時內即搶購一空;而黃竹坑的新盤則在8天內累計逾540個單位被認購。這由於發展商以高位下調三成的價格開盤,成交量大增,貨如輪轉。 二手樓市方面,「撤辣」讓換樓家庭可隨時出售手上的物業,而按揭政策的放寬則讓換樓人士更輕鬆把置業升級;同時,市場亦不乏短炒情況出現,尤其是300萬元內的二手樓交易只需100元釐印費,交投量遞升。

可是,「撤辣」後的樓市反彈勢頭明顯後勁不繼,踏入4月,新樓盤已不能一Q清袋,交投開始回落。4月中的周末,香港十大屋苑二手房成交量更跌至單位數,為「撤辣」後首次出現,創了七周的新低位。總括而言,「撤辣」可以説是「旺丁不旺財」、「量升價穩」,但成交價普遍錄得跌幅,二手成交蝕讓個案甚多,貶值約25-35%。

工商舖樓市:

工商舖市場尤其是寫字樓,一直與住宅樓市有正向的同步和相關性,但過去一兩年開始出現了背馳的走勢,可見外資公司的撤離及Work from Home 帶來的嚴重影響。而商舖市場由於中國經濟大幅放緩,旅遊業未能完全復甦,港人北上消費成為慣性,使零售及餐飲等經營更加困難,租金持續受壓。在買家抱觀望態度情況下,價格缺乏上升動力,而工業物業在寫字樓及商舖未有起色下,更難獨善其身。「撤辣」對工商舖未有明顯受惠,重注的資金投向住宅市場,工商樓市買賣偏向淡靜,今年3月工商舖共錄得212宗註冊成交,按年減幅高達53% 。

除了「撤辣」外,香港政府亦有推出多個利好工商舖市場的政策,包括重啟投資移民及放寬按揭規定,為工商舖市場帶來直接刺激作用。在新投資移民計劃中,非住宅物業將納入獲許投資的資產,根據計劃過往的成效,相信更多內地資金將來港投資物業。由於非住宅投資將設有1,000萬港元的投資上限,預料外地投資者們會偏向投資中細價物業。此外,由於投資者必須投資於政府所指定的科技產業及企業,相信可以吸引他們在港設立工廠及辦公室,期望措施能成功帶動工商舖市場。

展望今年前景,由於經濟環境依然嚴峻,利率仍在高位,買樓收租對比把資金存放於銀行收息並無優勢,加上發展商存貨量高,套現需求大,因此市場上成交宗數雖多,但樓價無法提高,樓市的小陽春迅速打回原形。事實上,「撤辣」至少將市場氣氛熾熱起來,雖然樓價沒有大幅上升,但都起碼停止跌勢。這樣亦吸引了部份有剛需的人士加快置業步伐,成交量活躍起來,才能把產業鏈重新拉動,讓樓市恢復信心。

雖然「撤辣」後的樓市後勁不繼,但政府今次亦果敢決斷,否則,樓價繼續大跌,後果真是不堪設想。

 

鄧慶年
董事總經理