第五波新冠肺炎疫情自2022年1月初爆發，已持續超過半年。雖然病毒傳播率極速，但由於大部份人已接種疫苗，加上死亡率相對偏低，大家的恐懼、徬徨及擔心似乎逐漸減少，隨著政府放寬社交距離措施，我們的生活、工作及上學不但回復正常，朋友間的聚會亦開始了。

上星期大半年沒見面的朋友約會聚餐，大家言談甚歡，朋友無意間說剛購入一個一手住宅單位，作收租投資用途，這個單位是全新樓盤，位於上環半山，明年3月入伙，實用面積約190平方呎，售價約610萬，平均每平方呎約32,000元，租金可達15,000元，回報約3厘，朋友問我：「買入這個單位是否一個好投資？」

由於對該樓盤的位置及狀況未能掌握，於是我立刻上網查看資料，理性地向他分析這個的投資。首先，該樓盤於2021年12月開始發售、總共有187個單位，實用面積由169平方呎至446平方呎，直到2022年7月，只賣出103個單位，佔全部單位之55%，這個比率反映該樓盤售價偏貴，賣了8個月，亦未能全數沽清。其次，單位是否可租15,000元？根據附近同區單位的租金比較，租值約每平方呎40元－50元，而這個單位租金可達15,000元，每平方呎近80元，似乎有誇大租金收入，我認為租值10,000元－11,500元，即每平方呎50元－60元，如果扣除管理費及差餉，每年的淨回報率低於2厘。

我從另一角度再看看這是否一個好投資。買樓除了要考慮樓價及升值潛力外，按揭利率亦是重要因素，如果按揭利率長期低企，供樓負擔大大減輕，而且租金收入更可幫補供樓，甚至租金大於供款額，每月有穩定的收入，所以按揭利率和供款額是息息相關。如果息口上調，每月的供款額可能增加，這十多年，香港的利息長期處於超低水平。不過，隨著美國通貨膨脹高企，美國聯儲局已於2022年3月開始加息，現在已累積上調1.5厘，今個月可能再加息0.75厘，銀行體系總結餘大幅縮減，香港有機會跟隨美國加息的步伐，上調按揭利率，影響樓市購買力，令樓價出現下跌，所以在利息上升時入市買樓，是要非常小心，特別購買新樓盤，分分鐘入錯市、買錯貨。

其實，今年的投資環境並不理想，全球的新冠肺炎疫情繼續肆虐，俄烏戰爭巳進入第六個月，似乎沒有停戰的跡象，而香港受到長期封關的影響，經濟正步入衰退期，加上移民潮湧現，大批香港人離港，上半年的樓價已下跌約5%－10%，美國持續加息將加快樓價下跌的壓力。

所以今年買樓作收租用途不是一個好投資。事實上，受美國加息影響，本港銀行拆息連日上升，銀行紛紛調升定期存款利息，近期有銀行將3個月港元定存利息調高至2.5厘，1年期更升至3厘水平，如果買樓收租只有2厘以下，還要面對加息帶來增加供款的成本及樓價下跌的壓力，在現時的經濟環境不明朗下，我認為2022年存款收息更勝買樓收租。

鄧慶年
董事總經理