在新冠疫情之前，香港早曾經歷過另一場疫症，就是2003年的沙士SARS，這場沙士造成了299人死亡，亦嚴重打擊了香港的零售業及旅遊業，失業率從2001年的5.1%升至2003年的7.9%，香港當時陷入了經濟衰退。樓市方面同樣嚴重受挫，繼 1997 年資產泡沫爆破後，樓價從高峰期大跌再進一步尋底，到2003年累計下跌超過七成。

沙士疫情後，中央政府為了支援香港復甦經濟，除了簽訂「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」即CEPA，還開放了內地居民「自由行」，由初期的廣東四市至開放八市到廣東全境，最後開放至全內地。「自由行」自實施以來，吸引大量旅客從內地來港，帶動香港的旅遊發展，也為零售、餐飲、酒店及展覽業提供數十萬個就業職位，為本港帶來可觀的收入，商舖、寫字樓及工業市道也因而蓬勃暢旺。另外，由於香港是國際金融城市，籌集資金比較容易，而且在法治、契約、稅制方面非常完善, 加上二手市場活躍，轉售套現的靈活程度十分高，吸引了大量北水來港投資樓房，一時之間，勢不可擋。內地資金的湧入成就了繼後長達十五年的樓市升浪，其中2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆，樓價升勢尤其顯著，單是2009年便爆升兩成多。

這現象令政府於2010年起先後多次出招，包括禁止樓花「摸貨」，推三項辣招稅包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD）（其後劃一為15%新住宅從價印花稅），炒風雖然減少，但仍阻不了內地資金的湧入，樓價仍然上升，但上升速度已減慢。從2003年到2018年這15年間，內地旅客不斷飆升，到訪香港的內地旅客人次由2004年的1,250萬人次，大幅度增加至2018年高峰的5,080萬人次，佔整體訪港旅客78%；與此同時，香港樓市也經歷了超級大牛市，私人住宅價格指數從58.4，上升到394.8，升幅為5.7倍。及至2019年起，香港風起雲湧，社會動盪，香港的人才和資金大量外流，之後長達三年的新冠疫情，令旅遊業冰封、零售業萎縮。2019至2020年間，香港樓市延續了15年的超級大牛市為之一度中斷。2021年由於疫情逐漸受控、經濟改善，香港樓市恢復交投活躍。但到了2022年，因疫情反覆，香港樓市逐漸走向低迷，交投量大幅放緩，下跌近四成，全年整體物業共59,619宗，創自1991年以來32年的新低。

2023年香港社會開始復常，年初中港全面通關，上半年錄得約1,300萬旅客人次訪港，當中約1,000萬為內地旅客，與疫情前2019年同期的3,400萬人次，其中約2,700萬為內地旅客相比，僅是當時同期的三成多。香港樓市一直憧憬內地客重來投資港樓，加速復蘇，但情况並不似預期，除了訪港人數不甚樂觀，「北水南調」也熱情不再，無論是樓市、股市、旅遊、零售及餐飲，都是一蹶不振。

近期香港的樓價出現急速下跌，樓價比高峰期累積跌幅約20%至30% ，而且跌勢持續向下。同時中國受到三年疫情的摧殘，中國房地產爆破，失業率上升，人民幣匯價下跌，出入口大減，内地開始經濟衰退，香港地產似乎再不能單靠中國帶動經濟發展，沒有中國的資金，香港地產市場難獨善其身。事實上，香港樓市，成也中國，敗也中國。

鄧慶年
董事總經理