自2024年2月28日全面撤辣的措施實施後，香港樓市曾迎來一個短暫的小陽春，但隨著5月份市場成交的顯著減少，樓價也出現了回調。5月份的一手樓買賣登記量大幅減少，即使發展商減價，成交量也無法上升。根據土地註冊處最新資料顯示，5月份香港住宅樓宇買賣合約總數為5,546宗，儘管比去年同期增長了39%，但較4月份大幅度下降了35%，交易的價值也呈現相應的下跌趨勢。

遭受三年疫情和經濟下行壓力的香港房地產市場，物業交投轉淡和樓價下降的同時，「銀主盤」（被銀行或財務機構接管的樓盤）的數量卻有顯著的增加，當中不乏國內富豪及中資機構旗下在港物業被接管成為銀主盤並以低價出售，例如原由恒大創辦人或相關人士持有的山頂布力徑洋房，被銀主放售超過一年後，最近獲買家以約4.7億元承接，較一年前的估值價8.8億元下跌近50%。
 

「銀主盤」的出現對於市場及投資者帶來的啓示：

首先，銀主盤的增多意味著市場上出現更多的優質物業以供投資者選擇。一些被銀行接管的物業本來就是甚有投資價值的物業，可能是來自於核心區域或者是質素較高的樓盤，這對於有眼光和有能力的投資者來說，將會是不俗的投資機會，這可能刺激樓市的交投。

然而，銀主盤的增加也意味著市場中業主出現財困的情況越來越多，當財困的業主迫於壓力必須出售物業時，他們可能會接受低於市價的出價，這種壓力可能會拖低整個市場的價格，導致樓市進一步下滑。而樓市向下又會令到更多業主變成負資產者，出現更多銀主盤。

更甚的是銀主盤的情況已蔓延至工商舖物業，銀主盤本來一向較集中於住宅物業，尤其是中小型物業，由於這類物業的業主持貨力相對較低，當經濟不景，斷供風險較高，可幸銀行早年已做了壓力測試，有效減低銀主盤突然大增的情況；可是工商舖物業的持有者則通常是投資者，持有的物業數量也相對較多，且往往涉及大量融資，當遇上經濟環境轉差，以及利率上升時，就很有可能出現融資困難，未能及時償還銀行或財務機構的貸款，物業斷供風險大增，同時亦對市場造成連鎖效應。而且工商舖物業的金額較高，很難於短期內消化，種種原因都加速了樓市持續惡化。早前就有幾宗較為觸目的個案，包括原本由國內企業持有的金鐘美國銀行中心全層銀主盤，劈價至2.5億元售出，較買入價大幅貶值約64%；鄧成波家族持有的一個彌敦道個巨舖，以3,500萬元易手，物業於8年間跌價逾43%，這些蝕讓個案反映業主或銀主因財務問題只能接受低價出售物業。

銀主盤的湧現是由於中國經濟爆破，房地產大跌，國内出現工廠倒閉，失業情況嚴重，造成購買力下降，由於國内經濟不景，導致香港的地產一向由中國主導，變成無力托市，如果美國的利息未來一年仍然高企，將打擊投資者的信心，在購買力持續惡化下，樓市復甦亦只會是空談。

鄧慶年   
董事總經理